가게 계약서에 도장을 찍는 날은 대부분 마음이 급합니다. 자리가 마음에 들고, 다른 사람이 채갈까 걱정되고, 부동산에서는 서두르자고 하죠. 그러다 2~3년 뒤 임대료를 크게 올려달라거나 나가달라는 말을 들으면 그때서야 계약서를 다시 펼쳐보게 됩니다.
다행히 상가 임차인을 보호하는 법이 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」인데, 문제는 어떤 보호를 받는지가 계약 조건에 따라 달라진다는 점입니다. 이 글에서는 계약 전에 확인해야 할 항목과, 이미 계약하신 분이 점검해야 할 부분을 정리했습니다.
먼저 '환산보증금'부터 계산하세요
이 법이 어디까지 적용되는지를 가르는 기준입니다. 계산은 간단합니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
보증금 5,000만원에 월세 200만원이면 5,000만원 + 2억원 = 2억 5,000만원입니다. 이 금액이 지역별로 정해진 기준금액 이하면 법 전체가 적용되고, 초과하면 일부 조항만 적용됩니다. 기준금액은 지역마다 다르고 개정되므로 계약 전에 확인하세요.
기준금액 이내일 때만 적용되는 것
- 차임·보증금 증액 시 5% 상한
- 확정일자를 통한 우선변제권
- 묵시적 갱신 규정
기준금액을 초과해도 적용되는 것
- 대항력
- 10년 계약갱신요구권
- 권리금 회수기회 보호
- 3기 차임 연체 시 해지 규정
즉 임대료가 높은 상가라도 10년 갱신요구권과 권리금 보호는 받습니다. 이 부분을 모르고 포기하는 사장님이 많습니다.
계약 전에 확인할 것
1. 등기부등본
근저당이 얼마나 잡혀 있는지 확인하세요. 건물이 경매로 넘어가면 보증금을 못 받을 수 있습니다. 선순위 채권액이 건물 시세에 비해 과하다면 다시 생각해보셔야 합니다.
2. 용도와 업종 가능 여부
건축물대장상 용도가 하려는 업종에 맞는지 확인해야 합니다. 음식점은 정화조 용량, 학원은 소방 기준처럼 업종별 요건이 따로 있습니다. 계약부터 하고 인허가가 안 나오면 손해는 사장님 몫입니다. 관할 구청에 미리 문의하시고, 불가능할 경우 계약을 무효로 한다는 특약을 넣어두세요.
3. 원상회복 범위
나갈 때 어디까지 되돌려야 하는지입니다. 가장 분쟁이 잦은 조항입니다. "원상회복"이라고만 적혀 있으면 해석이 갈립니다. 입주 당시 상태를 사진으로 찍어두고 계약서에 첨부하는 게 가장 확실합니다.
4. 수선 의무 구분
누수, 보일러 고장, 외벽 균열 같은 문제를 누가 고치는지 정해두세요. 기본적으로 건물 구조에 관한 하자는 임대인 책임이지만, 계약서에 모든 수선을 임차인이 하도록 적어두는 경우가 있습니다.
5. 관리비 항목
정액인지 실비 정산인지, 무엇이 포함되는지 확인하세요. 월세는 싼데 관리비가 비정상적으로 높게 설정된 경우가 있습니다.
계약 후 반드시 해야 할 두 가지
사업자등록
건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 건물 주인이 바뀌어도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있게 되는 것입니다. 미루지 마세요.
확정일자
관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 우선변제권이 생깁니다. 건물이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있는 순위가 확보됩니다. 환산보증금 기준 이내인 경우에 해당합니다.
갱신과 권리금
계약갱신요구권
임차인은 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 최초 계약을 포함해 전체 10년까지 보장됩니다.
기간이 중요합니다. 만료 20일 전에 말하면 늦습니다. 구두가 아니라 내용증명이나 문자처럼 기록이 남는 방법으로 통지하세요.
다만 3기분에 해당하는 차임을 연체한 사실이 한 번이라도 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 지금 밀려 있지 않더라도 과거 이력이 문제가 됩니다. 월세는 무슨 일이 있어도 밀리지 않는 게 중요한 이유입니다.
권리금 회수기회 보호
임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 데려온 새 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 방해하면 안 됩니다. 현저히 높은 차임을 요구하거나 이유 없이 계약을 거절하는 것도 방해에 해당하며, 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
중요한 점은 10년이 지나 갱신요구권을 쓸 수 없게 된 뒤에도 권리금 회수기회 보호는 그대로 적용된다는 것입니다. 대법원 판례로 확인된 내용입니다.
주의사항
- 계약서에 법의 보호보다 불리한 특약이 들어 있어도, 상가건물 임대차보호법에 위반되어 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 다만 다툼이 생기면 결국 소송으로 가야 하므로 애초에 넣지 않는 게 낫습니다.
- 일시사용이 명백한 단기 임대차(팝업스토어 등)에는 이 법이 적용되지 않습니다. 단기 계약을 하실 때는 이 점을 감안하세요.
- 재계약과 갱신요구권 행사는 법적 성격이 다릅니다. 갱신요구권 행사 기간 내라면 5% 상한이 적용되지만, 별도 합의로 재계약하는 경우에는 적용되지 않는다는 판례가 있습니다.
- 개별 사안은 계약 내용과 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 금액이 크거나 분쟁이 시작됐다면 대한법률구조공단이나 각 지자체의 상가임대차분쟁조정위원회 상담을 받아보세요.
자주 묻는 질문
Q. 계약서를 이미 썼는데 지금이라도 확인할 게 있나요?
사업자등록과 확정일자가 되어 있는지 먼저 확인하세요. 안 되어 있다면 지금이라도 하시는 게 좋습니다. 그리고 계약 만료일을 달력에 표시하고, 만료 6개월 전 알림을 걸어두세요.
Q. 임대인이 갱신을 거절하며 재건축한다고 합니다.
철거·재건축은 법이 정한 갱신 거절 사유에 해당할 수 있습니다. 다만 계약 당시 구체적인 계획을 고지했는지 등 요건이 있습니다. 통지 내용을 보관하시고 전문가 상담을 받아보세요.
Q. 임대료를 10% 올려달라고 합니다.
환산보증금이 기준금액 이내이고 갱신요구권 행사 기간에 해당한다면 5%를 넘는 증액은 청구할 수 없습니다. 초과해 낸 금액은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다는 판례도 있습니다. 먼저 환산보증금부터 계산해 보세요.
정리
상가 임대차에서 가장 먼저 할 일은 환산보증금을 계산해 어떤 보호를 받는지 확인하는 것입니다. 기준금액을 넘더라도 대항력, 10년 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호는 그대로 적용됩니다. 계약 전에는 등기부등본과 업종 인허가 가능 여부, 원상회복 범위를 확인하고, 계약 후에는 사업자등록과 확정일자를 반드시 처리하세요. 갱신은 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 기록이 남는 방법으로 요구해야 하며, 3기 차임 연체 이력은 갱신 거절 사유가 되니 월세는 절대 밀리지 않도록 관리하셔야 합니다.